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“房住不炒”时代 地产商下一步往哪里去?

  在晴天时修屋顶,在顺境中做规划。

  8月22日,全国工商联发布了“2019年中国民营企业500强”榜单。

  作为经济发展的一大支柱,房地产行业共有39家上榜公司。这个数字,在2018年是40家,在2017年是37家。

  国内商品房销售额自从2016年首次突破10万亿以来,仍在不断上升,2018年全年销售额达到近15万亿。

  在这个过程中,房地产公司收获了很大的营收数字。

  但如果不断地买地,盖楼,卖掉,然后又买地,再盖楼……最后剩下的是什么?是未开发的土地,还是大把的现金,或者是卖不出去最后留在手里的大楼?

  如果向前一步,是多余的,还是必要的呢?

  在谈房企的未来之前,先来了解下房企的现在。

  从当期的财报数据来看,地产龙头的各项指标非常可观,不负“500强”排名。

  以碧桂园为例,在8月22日发布的财报中,其上半年实现:

  *总收入2020.1亿元,净利润230.6亿元,分别同比增长53.2%和41.3%。

  *毛利率从2018年中期的26.5%提升至27.2%,净利润率达11.4%。

  *权益销售回款率94.3%,坏账风险基本不存在。

  *尤为难得的是,在市场销售规模不断提升的同时,碧桂园净负债率保持在安全水平。报告期内,碧桂园净负债率仅为58.5%,同比下降0.5个百分点。作为对比,根据wind的数据,2018年A股30家样本房企平均净负债率达148.16%。

  *项目分布上,碧桂园进入了31省219个市,三四线销售占比55%,一二线占比45%,市场全覆盖也降低了单一城市的调控影响。

  从宏观的角度看,2018年,我国常住人口城市化率达到59.58%。城市化率每提高一个百分点,就有近1400万人从农村转入城镇,与发达国家80%的城市化率相比,房企的发展空间依然巨大。

  

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  诺瑟姆,城市化增长曲线

  不过,根据发达国家的经验,在城市化率达到60%后,城市人口增长速度将逐渐放缓,房地产行业迎来的是白银时代。

  所以,当小地产公司仍在向规模冲刺时,目光长远的龙头公司已经开始考虑新的增长引擎。

  房企多元化的难点在哪儿?是发展空间。如果用吴老师的话说,就是水大才能鱼大。

  2018年,国内销售破千亿的房企数量达到了30家。

  但是能支持出现千亿级企业,尚未饱和、仍有进入空间的实体经济领域并不多。如果要求像房地产开发一样单价高、标准化易于复制,那满足条件的行业就更少了。

  谈国内房企多元化方向之前,让我们先看看成熟的地产公司是怎么做的。

  1.先来看美国地产龙头帕尔迪,国内地产公司的经营模式,其实就是向它学习的。

  帕尔迪1950年代从底特律起家,1969年在纽交所上市,经过近60年的发展成为美国地产龙头,曾创造了连续盈利56年的纪录。

  2001年帕尔迪收购了当时全球第7大地产开发商Del Webb,面向老年市场。

  2009年帕尔迪以31亿美元收购了当年全美排名第二的房地产开发公司Centex,针对首次置业和换房市场。

  帕尔迪旗下的其他品牌同样深挖各自的细分受众,实现对客户“从摇篮到坟墓”的终身锁定。

  2.香港的新鸿基地产,创立于1963年,从住宅起步,1977年开始试水商业地产,并在80年代后期做到物业租金与住房销售并举;1990年至今,增加了电讯、基建、运输等多元化业务。

  转型以来,新鸿基地产的住房销售占比不超过60%。

  

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  图片来源:东吴证券(行情601555,诊股)研究所

  3.日本的三井不动产,多元化得更加彻底。

  三井不动产成立于1941年,是日本最大的地产集团之一。

  在日本地产泡沫破灭后,三井不动产一方面利用房地产信托基金(REITs)减轻资金压力与开发风险,另一方面增加代建业务,此外还涉及二手房地产交易的经纪业务与公寓租赁业务等。

  2017年,三井不动产房屋销售业务的收入只占营收的29%。

  

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  数据来源:三井不动产2017年

  那么,国内的地产龙头公司又是怎么做的呢?

  沿着产业链上下游进行布局是最常见的做法,包括物业管理、商业地产、长租公寓等。

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