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天津市城投分析深度报告(上):天津市区域经济、财政、土地出让解析

  核心观点

      天津市是拱卫首都的门户,也是北方最大的港口城市。经济方面,2018 年来天津市出现GDP 下修,对区域内城投经营环境造成不利影响;市辖区中滨海新区2018 年GDP 和人均GDP 领先。财政方面,受益于混改和土地出让,天津市2019 年综合财力增加,调整后债务率下降,但仍为各省级单位第一。2019 年天津土地市场回暖,滨海新区、环城区土地成交量价较高,支撑地方财力和城投偿债。综合区域经济、财政实力和边际变化,经济财政实力较强、调整后债务率下降幅度较大和水平较低的市辖区可能存在投资机会,但天津市债务率较高,信用下沉时需防范尾部风险。

      天津市GDP 两次下修,可能由于统计口径调整等因素2018 年来天津市滨海新区及全市相继出现GDP 下修,调整后天津市2019年经济体量、排名大幅下降至各省级单位中后位置,对区域内城投经营发展环境和投资者信心造成不利影响。统计口径的调整和统计执法力度加大可能是天津市GDP 下修的重要原因,此外也与坚持新发展理念、加快结构调整步伐有关。地区GDP 于2020 年起统一核算,修订历史数据有利于放下包袱轻装上阵。2019 年天津市第三产业增加值占比超过60%,但细分结构待优化;第二产业可能发挥天津市工业基础良好的优势,未来智能制造工业将成为经济重要推动力。

      各区经济增速普遍较低,滨海新区经济总量居首,蓟州、宁河等体量小统计口径调整也对研究天津各市辖区情况造成了干扰。滨海新区自2018年以来未发布GDP 数值,只能根据人民网报道推算滨海新区2018 年GDP;各市辖区尚未公布2018 年GDP 修订值,下修幅度可能大于GDP增速。从2018 年GDP(修订前)来看,滨海新区尽管经历了下修,但在各市辖区中总量和人均都遥遥领先,远郊区中蓟州、宁河经济体量较小,蓟州区人均GDP 低于5 万元;从GDP 增速来看,天津市各辖区增速普遍较低,2018 年津南区、北辰区增速位于负值区间,2019 年西青区、蓟州区增速不足3%。

      混改和土地出让增强综合财力,但债务负担仍重受益于混改推进和土地出让增加,2019 年天津市综合财力上行,考虑城投带息债务的调整后债务率下降,但仍然位居各省级单位第一。分市辖区来看,多数市辖区综合财力增强,滨海新区2019 年综合财力提升幅度接近200 亿元,规模超过1000 亿元,综合财力水平和增幅均为第一;综合财力增强带动调整后债务率下降,东丽、北辰、津南降幅超过100pct;宝坻、西青2019 年调整后债务率低于150%,债务压力相对较小。综合财力较强、调整后债务率大幅下行和债务压力较小的区域,可能存在一定投资机会,但天津市债务率整体较高,信用下沉时需警惕尾部风险。

      土地出让分析:2019 土地成交回暖,滨海新区最为活跃2016-2017 年天津市发布多条土地调控政策,2018 年土地成交量价齐跌。

      2019 年天津市土地市场有所回暖,量价较2018 年下半年回升,尽管土地成交均价仍低于2017 年高位,但土地成交价款对地方财力形成了有力保障。

      分行政区来看,各市辖区土地成交情况差异较大。2019 年滨海新区土地成交价款最大,其次为环城四区和武清区,上述六区中西青区住宅用地均价最高,约2.3 万元/㎡,其余五区在0.8-1.2 万元/㎡左右,这些区域较大的土地成交价款和较高的成交价格有力支撑区域财力,为城投偿债提供保障。

      风险提示:数据口径偏差、隐性债务化解进度不确定。

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